成功的投资者，在一般人看来总是以快、准、狠的方式，在鱼龙混杂的市场中当机立断地拿下优质投资对象，并大获全胜而稳坐钓鱼台，赚得金玉满盆。人家也并非是那诸葛孔明，能神机妙算。何况即使有孔明先生那未卜先知之术，也未必有其运筹帷幄之中而应天时地利人和，并为己所用的能耐。常言所谓“天时不如地利，地利不如人和”，实则讲的是三者并重，缺一不可;三者并重而又并非等重，必须是对着三者优化配置，实现最佳组合，才能实现效益最 大化。在澳大利亚房产投资中，我们可以简单地归纳为：在恰当的时机，选择一个有利于买家的城市，在海外资产配置专家的协助下选择一个合适的项目。一、把握投资澳洲房产房产的好时机：纵观多年来澳币汇率，澳币兑人民币汇率为5年来最低，此时拿手中的人民币兑换澳币，投资澳洲房产，可谓节省了一大笔资。 两年前，澳币兑人民币汇率在6.5左右，买一栋50万澳币的别墅，折合人民币325万，今日此时，50万澳币的别墅，241万人民币，两年时间省了将近100万人民币。此外， 澳大利亚中央银行加入实施宽松货币政策的阵营，将基准利率调低至1959年以来最低的2.25%。这意味着政府、银行有意促进发地产市场发展，降低还款人压力。对贷款买房投资者而言，绝对是利好消息。对投资者而言，应该把握的是一个势，同时忌一个贪。既然此时形势有利于我，何不借势而为。一味想抄底的投机想法，在澳洲成熟的房产市场中，是行不通的。二、把握变换的市场，选择一个就目前而言，有利于买家的城市： 澳大利亚的以上几大首府城市中，在过去的12个月中，处于买家市场的城市是布里斯班、霍巴特和达尔文，而墨尔本、悉尼，尤其悉尼是绝对的卖家市场。意味着 相对在悉尼、墨尔本等城市，买家在布里斯班等城市买房更具优势。这种优势表现为买家在布里斯班能拥有更大的议价空间、用同样的资金可以买到更优质的房子; 而不是待宰的羔羊，为了在该地买到一套房，不得不在价格、位置、环境、房产类型等方面，做出舍弃，委曲求全地购买一套让自己多方面遗憾颇多的房子。甚至不 小心买到以次充好的房子都只能打落牙齿吞下肚，谁让自己当初没有火眼金睛呢!再看同在布里斯班，不同的城市对买家而言，依旧可以分为买家市场、卖家市场以及均衡市场。 显而易见，布里斯班的Caboolture Shire(卡布尔彻)、Ipswich City(伊普斯维奇)、Logan City(洛根)等多个都是买家市场，结合当地低至1.1%的住房空置率、高达10%的房屋增值率以及高达7%的高租金回报率，无疑是投资者目前首选的投资城市。 我们需要注意的一点是，买家市场、卖家市场和均衡市场并不是一成不变的，根据市场情况的变化，还可能相互置换位置。买家市场可能变成卖家市场，卖家市场可 能变成买家市场，均衡市场也可能打破均衡，变为买家市场或者卖家市场。对投资者而言，此时应该把握的是一个态，既然这个市场是处于有利于买家的状态，就是 进入这个市场的好时机，待它变为卖家市场后，对已持有房产的“我--卖家”而言，又是处于有利的状态。这就是让自己立于不败之地。三、在专家的帮助下，达成人和：在对市场和产品都非常了解的专家的帮助下，借助专家的专业优势，帮助投资者配置适合自己的项目或者项目组合，实现最优资产配置。许多中国的房产投资者，在赶上了中国地产高速发展的这趟快车后，往往喜欢套用中国房产投资的经验于投资澳大利亚房产。殊不知，这种经验主义往往是自以为是 的投资者们自己服下的毒药。中国俗语都说入乡随俗，一个地方一个规矩，何况是隔了个大洋，到了自由市场经济的资本主义大国。不分析并理解这个市场的国家政 治、法律体系、市场规律、生活住房习惯等客观情况，而仅凭自己的经验臆断，或仅在澳洲留学生活不长时间、对澳洲房产市场只看表象不知实情的亲戚朋友“热心 帮忙”下，购买了所谓好地段的房产。随后才发现，怎么自己当初买的房产，价格就不见涨，想出手吧，还没人接盘!后悔当初不听专家人士的建议!正所谓隔行如 隔山、术业有专攻，智者是善借他人之力，成己之大事。孔明先生最高明的地方也莫过于此吧! 可谓天时地利人和，缺一而阙，同时，三者也并不是一成不变的，都是处于动态变换的过程中。在天时、地势、人事各方组合起来达到一个最优组合状态，并能为我所 用的时候，就是当机立断，发挥快、准、狠作风的时刻。成功的投资者，至少也是学了孔明先生的智慧，善于借用各方之力以取得成功之秘诀。本文章为原创，转载请说明出处。 作者迈恩国际Susan 黄。